1. 등기
(1) 의의
등기란 국가기관인 등기관이 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 기재하는 것 또는 그러한 기재 그 자체를 말한다. 등기신청이 있었다 하더라도 등기부에 기재가 없으면 등기가 있었다고 할 수 없다. 다만, 등기관의 날인이 누락되었다 하더라도 무효등기라고 볼 수 없다는 것이 판례이다. 우리나라의 등기제도는 (1) 등기는 부동산물권변동의 성립요건(형식주의, 성립요건주의)이며, (2) 등기부는 물적 편성주의에 따라 편성된다는 점, 그리고 (3) 원칙적으로 등기관에게 실질적 심사권이 주어져 있지 않고(형식적 심사주의), 또한 (4) 등기에 공신력이 없다는 점이 그 특징이라고 할 수 있다.

2. 등기청구권
(1) 의의
등기청구권이란 등기권리자가 등기의무자에 대하여 등기신청에 협력할 것을 청구할 수 있는 실체법상의 권리를 말한다.
(2) 법적 성질
1) 법률행위에 의한 등기청구권(부동산매수인의 소유권이전등기청구권)
- 부동산매매계약에 있어서 매수인이 매도인에 대해 가지는 등기청구권은 채권행위로부터 발생하는 채권적 청구권이다(통설,판례).
- 이때 등기청구권이 소멸시효에 걸리는지에 대해 학설은 대립하나, 판례는 부동산의 매수인이 부동산을 인도받아 사용,수익하고 있는 한, 매수인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다고 한다. 또한 최근의 판례는 부동산의 매수인이 미등기인 채로 부동산을 인도받아 사용,수익하고 있다가‘보다 적극적인 권리행사의 일환’으로 제3자에게 그 부동산을 사실상 처분하고 점유를 승계하여 준 경우에도 그의 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않는다고 한다.

2) 실체적 권리관계와 등기가 일치하지 않는 경우
- 예를 들어, 甲 소유의 부동산을 乙이 등기서류를 위조하여 자기 앞으로 소유권이전등기를 한 경우 甲은 乙을 상대로 등기말소를 청구할 수 있다. 이때의 등기청구권은 물권의 효력으로서 발생하는 물권적 청구권이다.
- 그 외에도 법정지상권자의 법정지상권설정등기청구권도 법률규정에 의해 발생하는 물권적 청구권이고, 매매계약이 해제된 경우 물권적 효과설(판례)에 따른 등기청구권 역시 물권적 청구권이다.
3) 취득시효완성으로 인한 등기청구권：20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다(제245조 제1항). 이때의 등기청구권은 법률규정에 의해 발생하는 채권적 청구권이다.
4) 부동산임차권의 경우：부동산임차인은 당사자 사이에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다(제621조 제1항). 이때의 등기청구권은 법률규정에 의해 발생하는 채권적 청구권이다.
5) 부동산환매권의 경우：매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제3자에 대하여 그 효력이 있다(제592조). 이때의 등기청구권은 당사자 사이의 계약에 의해 발생하는 채권적 청구권이다.

3. 등기의 유효요건
등기가 물권변동의 효과를 가지려면 형식적(절차적) 유효요건과 실질적(실체적) 유효요건을 갖추어야 한다. 형식적 유효요건이란 [부동산등기법]상의 절차를 밟아 적법하게 등기를 하는 것을 말하고, 실질적 유효요건이란 물권행위와 등기가 일치할 것을 말한다.

4. 등기의 효력
(1) 가등기의 효력
1) 본등기의 전의 효력(가등기인 채로의 효력)：본등기가 경료되기 전에 가등기인 채로는 아무런 실체법적 효력이 없다.
2) 본등기 후의 효력(순위보전적 효력)：가등기에 기하여 본등기를 하게 되면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다. 주의할 것은 물권변동의 효력은 본등기를 한 때 발생한다는 점이다.가등기 후에 제3자에게 소유권이전의 본등기가 된 경우 가등기권리자는 누구를 상대로 가등기에 기한 본등기를 청구하여야 하는가? 가등기권리자는 현재의 등기명의인이 아니라 가등기의무자인 전소유자를 상대로 본등기를 청구하여야 하고, 본등기가 되면 가등기 이후에 있었던 제3자의 본등기는 직권으로 말소된다
(2) 본등기의 효력
1) 권리변동적 효력(창설적 효력)：물권행위와 그에 부합하는 등기가 있으면 부동산물권변동의 효력이 발생한다.
2) 대항적 효력：부동산 제한물권, 부동산임차권 및 부동산환매권에 관하여 일정한 사항을 등기하면 제3자에 대해서도 그 내용을 주장할 수 있다.
3) 순위확정적 효력：동일한 부동산에 등기된 권리의 순위는 등기의 선후에 의한다. 그리고 등기의 선후는 등기용지 중 동구에서 한 등기는 순위번호에 의하고, 별구에서 한 등기는 접수번호에 의한다([부동산등기법] 제5조 제2항). 다만, 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의하나 부기등기 사이의 순위는 그 선후에 의한다([부동산등기법] 제6조 제1항)
4) 추정적 효력
등기의 적법절차의 추정과 등기내용의 추정이 인정된다. 나아가 등기를 신뢰한 자는 선의이고 무과실로 추정하고 등기된 부동산을 거래한 자는 악의 혹은 과실의 추정이 부수적으로 인정된다.
5) 등기의 공신력 인정 여부：우리민법은 등기의 공신력을 인정하지 않는다.

5. 부동산물권변동(제186조와 제187조)
(1) 제186조 적용
법률행위에 의한 부동산의 물권변동은 등기를 하여야 그 효력이 생긴다. 매매나 증여에 의한 부동산의 소유권을 취득하려면 소유권이전등기를 반드시 하여야 한다는 것이다.
(2) 제187조 적용
1) 상속：물권변동의 시기는 피상속인이 사망한 때이다. 포괄유증, 회사합병도 상속과 동일하므로 등기 없이 물권변동이 발생한다.
2) 공용징수：물권변동의 시기는 협의수용의 경우에는 협의에서 정하여진 시기이고, 재결수용의 경우에는 보상금의 지급을 정지조건으로 한 수용기일이다. 공용징수의 경우에는 원시취득이지만 실무상 이전등기를 한다. 원칙적으로 수용기일에 수용자는 등기 없이도 권리를 취득한다. 판례는 [토지수용법] 등에 의한 토지수용의 경우 기업자가 과실 없이 진정한 토지소유자를 알지 못하여 등기부상 소유명의자를 토지소유자로 보고 그를 피수용자로 하여 수용절차를 마쳤다면 그 수용의 효과를 부인할 수 없으며 수용목적물의 소유자가 누구임을 막론하고 이미 가지고 있던 소유권은 소멸함과 동시에 기업자가 그 권리를 원시취득한다고 한다.
3) 판결：물권변동의 시기는 판결확정시이다. 다만, 주의할 것은 제187조에서 말하는 판결은 형성판결만을 의미하고 이행판결, 확인판결은 포함되지 않는다는 점이다.
4) 경매：소유권취득시기는 매수인(경락인)이 매각대금(경락대금)을 완납한 때이다. 제187조에서 말하는 경매는 공경매에 한한다.